Sachons raison garder

​

Sachons raison garder dans « l’Immophobie ambiante ». Les mêmes qui encensaient hier les SCPI, les blâment sans discernement aujourd’hui, sans se poser les bonnes questions, en en oubliant les fondamentaux, en oubliant qu’à l’instar de l’immobilier, la pierre-papier est un investissement long terme qui comme toutes les classes d'actifs est susceptible de traverser des cycles économiques moins favorables. Ainsi, on constate que les SCPI ont depuis leur création dans les années 70, toujours fait preuve de résilience. Il est important de se rappeler que les placements de long terme, par définition, sont construits pour traverser les temps difficiles.

 

Alors oui, des baisses de prix de parts allant jusqu’à 17% ont été annoncées par certains de nos confrères et il y en aura d’autres. Pour autant, doit-on généraliser et considérer que toutes les SCPI réagiront de la même manière aux évolutions de marché ?

 

Ces baisses concernent principalement les grosses SCPI historiques de bureaux qui pour certaines sont en situation de surcote. L’impact de la hausse des taux d’intérêts sur la valeur de leurs portefeuilles, le changement de paradigme créé par le recours au télétravail et l’impact sur les espaces de bureaux pas assez pris en compte ou anticipé, et peut-être aussi l’investissement d’une forte collecte dans un marché cher, les amènent à ajuster leurs prix de souscription en décalage avec les valeurs de reconstitution qui reflètent la valeur intrinsèque des SCPI.

 

Pour rappel, les sociétés de gestion sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution elle-même calculée à partir de la valeur d’expertise des immeubles. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit être appliquée, phénomène accéléré quand une SCPI est en surcote.

Il est probable aussi que certaines SCPI dont le taux de distribution était inférieur à la moyenne du marché depuis plusieurs années, en actant la baisse des valeurs d’expertise dans le prix de leurs parts, se donnent l’opportunité d’offrir des taux de rendement plus attractifs.

Mais qu’en est-il des loyers, la baisse des valeurs d’immeubles affecte-t-elle le loyer versé par le locataire ?

 

 

Non, les loyers sont là et bien là.

Les taux de distribution restent stables voire évoluent à la hausse sous l’effet de la répercussion de l’inflation sur les loyers par le mécanisme de l’indexation qui devrait également permettre de contenir les variations à la baisse des valeurs des actifs.

Tant que les revenus des SCPI restent stables et que les épargnants maintiennent leur horizon d'investissement à long terme, les fluctuations du marché à court terme ne devraient pas être une source majeure d'inquiétude.  Il est important de garder à l'esprit que les fluctuations du marché sont normales et que l'immobilier reste un investissement solide sur le long terme.

 

D’aucuns seraient tentés de céder tout ou partie de leurs parts pour placer le produit de la vente sur des produits financiers (livret A, comptes à terme etc…) pour profiter des taux courts. Cela pourrait s’entendre à court terme, mais comme le dit si justement mon ami Guy Marty, « lorsqu’on étudie les performances sur longue période des investisseurs, on s’aperçoit qu’un peu de court terme, même intelligent, plus un peu de court terme, plus un peu de court terme ne font jamais la performance du long terme. »

Alors, il faut raison garder, surtout si la SCPI délivre un rendement régulier et solide, et que le marché lui permet actuellement de profiter d’opportunités d’investissement.

Il conviendra bien entendu de rester vigilant à la qualité des SCPI et de respecter les fondamentaux comme la qualité du gérant, la régularité de la performance dans le temps, la part de résultat courant dans le résultat distribué, le niveau du nombre de jours de distribution en réserve, les taux d’occupation et de recouvrement des loyers, bref la bonne tenue des indicateurs financiers et immobiliers de votre placement.

 

Pour MyShareSCPI : les indicateurs sont au vert

 

L’objectif de distribution sur la base d’un taux de 5% devrait être atteint ou dépassé en 2023, les résultats au 30 juin étant à la hauteur de nos espérances et la réserve de distribution de près de 4 mois.

 

La SCPI est très résiliente en raison notamment de la forte diversification et de la mutualisation de son patrimoine dont la granularité est importante, elle subit beaucoup moins les facteurs exogènes affectant l’environnement économique actuel.

Dès 2020, tout en restant attaché à l’investissement en bureaux, nous avons néanmoins, afin d’accélérer notre stratégie de diversification et tenir compte des nouvelles habitudes de travail, baissé notre exposition aux bureaux pour passer de 72% au 31/12/2020 à 55% au 31/12/2022. Les investissements réalisés et à l’étude depuis le début de l’année devraient nous permettre d’atteindre notre objectif et être en deçà des 50% sur cette typologie d’actifs.

 

S’agissant des indicateurs immobiliers, le taux d’occupation financier a encore augmenté pour dépasser 98% sur le premier semestre, le taux de recouvrement des loyers reste élevé à plus de 95% et la durée résiduelle moyenne des baux continue à s’allonger.

Cette dynamique locative nous conforte dans notre stratégie d’investissement et permet de répercuter la quasi-totalité des hausses des indexations dues principalement à l’inflation, sur les loyers qui progressent.

 

D’autre part, la bonne tenue de la collecte brute au premier semestre autour de 40M€ au même niveau qu’au 1er semestre 2022 est un signe rassurant d’autant que le niveau des parts en retrait reste très faible à 0,19% des parts en circulation. Cela traduit la confiance des épargnants et contribue à la parfaite liquidité des parts tout en permettant de profiter des opportunités de marché.

 

De même, le niveau d’endettement inférieur à 3% de la capitalisation au 30 juin 2023 est plutôt de nature à rassurer nos épargnants.

 

S’agissant de la valeur des actifs, nous n’avons pas d’inquiétude et n’avons donc pas lancé de campagne d’expertise à mi-année. Pour rappel, le prix de souscription est en décote de 5,14% par rapport à la dernière valeur de reconstitution.

Néanmoins, dans ce contexte chahuté, nous avons procédé ligne à ligne à une évaluation interne des immeubles que nous connaissons parfaitement pour les avoir achetés et pour les gérer, et nous anticipons une légère baisse des valeurs d’expertise entre 2 et 2,5% qui n’affecterait que modérément la valeur de reconstitution qui restera supérieure au prix de souscription.

 

La gestion prudente et avisée de MyShareSCPI, nous permet d’être confiants dans l’atteinte des objectifs annoncés lors de la création de la SCPI : diversification géographique, typologique et locative du patrimoine, mutualisation des risques, stabilité des cash-flow et régularité des performances dans le temps.

 

Philippe Ifergane

​